[青岛市即墨区人民政府

行政复议决定书

即复决字[2025]第59号

申请人：苏某、仲某、谢某、颜某等34人

被申请人：青岛市即墨区住房和城乡建设局。

申请人认为被申请人未履行法定职责，提起行政复议申请，本机关依法于2025年2月7日予以受理。因情况复杂，本机关决定延长本案审理期限三十日。

申请人请求：1.依法撤销被申请人作出的《青岛市即墨区住房和城乡建设局关于苏某等34人请求履行法定职责的答复》；责令被申请人对青岛某某公司承建的“某某”项目的商品房过程中存在预售资金未支付至预售资金监管账户的违法行为重新依法依规进行查处，同时给予相应的处罚。重新查处和处罚结果须向申请人作出书面且附上所有查处过程相关的详细证据的答复；2.请求被申请人承担因违法行为给申请人造成的损失。

申请人称：2019-2020年期间，申请人陆续与青岛某某公司签订《商品房买卖合同》，约定将位于青岛市即墨区某某路37号某某建设项目的商品房销售给申请人，合同约定交付时间为2022年5月31日交付。同时，申请人通过政府信息公开案涉项目的预售资金监管账户得知，无论是一次性付款的业主，还是办理按揭贷款的业主，其商品房预售款项均存在未支付至预售资金监管账户中。申请人认为，青岛某某公司未将商品房预售资金支付至预售资金监管账户的行为违法，依法应当予以查处，遂向被申请人提出书面的履职查处申请。被申请人收到申请人的查处申请后，作出案涉《青岛市即墨区住房和城乡建设局关于苏某等34人请求履行法定职责的答复》答复如下：“按照《青岛市新建商品房预售资金监管办法》(青政办发阿[2013]13号)第十五条、第十七条相关规定，预售监管资金分为重点监管资金和重点监管资金以外的资金，监管部门对重点监管资金按照项目工程进度进行监管，重点监管资金以外的资金开发企业可以向监管机构提出申请，优先用于本项目开发或偿还本项目开发贷款。在项目销售过程中，我单位发现开发企业存在未按照规定将购房款存入预售资金监管账户的情况，及时约谈开发企业，责令其进行整改，开发企业已筹措资金将购房款存入预售资金监管账户。目前该项目已交付，于2023年8月办理首次登记，2023年10月按照规定办理解除商品房预售资金监管业务”。申请人认为，被申请人所作出的案涉答复违法，依法应当予以撤销，理由如下：一、青岛某某公司存在未将预售款全部存入预售款账户的违法行为。根据《城市商品房预售管理办法》第十一条，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。另根据《青岛市新建商品房预售资金监管办法》第十三条，购房人所缴纳的新建商品房预售资金必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理机构应当将按揭贷款直接发放到该监管专用账户。本案中，房地产开发企业存在未将全部预售资金支付到预售资金监管账户的违法行为，且案涉项目至今仍没有依法依规交付，某某公司存在随意挪用预售资金的违法行为。二、被申请人所作出的案涉答复证据不足、法律适用错误；对房地产开发企业所存在的违法行为应当予以处罚。被申请人所作出的案涉答复认定；“开发企业已筹措资金将购房款存入预售资金监管账户”；然而，被申请人却未提供任何的证据材料证明，案涉项目被挪作他用的预售资金已经追回至预售资金监管账户中，被申请人所作出的案涉答复证据不足。另外，被申请人所作出的案涉答复法律适用错误；既然认定被申请人存在未将预售资金支付到预售资金监管账户的违法行为，被申请人就应当按照《城市商品房预售管理办法》第十四条，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；以及《青岛市新建商品房预售资金监管办法》第二十五条第二款，整改期间由监管机构通知监管银行停止拨付新建商品房预售资金，并停止该项目商品房预售合同网上备案和登记；同一项目分期开发的，停止该项目后期的商品房预售许可办理，并将其违法违规行为通过媒体对外公布。情节严重的，依法予以处罚的规定，给予房地产开发企业相应的处罚。被申请人所作出的案涉答复法律适用错误，属于未完全履行法定职责。申请人认为，开发商违规使用预售资金的行为严重侵犯了购房者的合法权益，被申请人作为监管部门，未能依法依规有效履行职责的行为，须承担相应的法律责任。综上，申请人认为，被申请人所作出的案涉答复证据不足，法律适用错误，依法应当予以撤销。现申请人为维护自身的合法权益，特根据《中华人民共和国行政复议法》的相关规定，向贵局提起行政复议，望贵局查明事实，依法处理。

被申请人称：一、本机关已履行监管职责，针对发现的违法行为及时督促青岛某某公司整改。本机关作为监管机关，在履行日常监督管理职能过程中发现青岛某某公司存在未按照规定将购房款存入预售资金监管账户的违法行为。按照《青岛市新建商品房预售资金监管办法》(青政办法(2013)13号)第二十五条：“开发企业有下列行为的，由监管机构责令其限期整改：(一)未按照规定将商品房预售资金存入监管专用账户的……整改期间由监管机构通知监管银行停止拨付新建商品房预售资金，并停止该项目商品房预售合同网上备案和登记……”的规定，本机关多次约谈青岛某某公司，并同步下达了《整改通知》，并在整改期间停止拨付新建商品房预售资金，停止该项目商品房预售合同网上备案和登记等相关业务。后期，青岛某某公司已将所欠预售资金打入监管账户。二、青岛某某公司已完成整改，不具备可罚性根据《城市商品房预售管理办法》第十四条：“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”之规定，在本机关监管下，青岛某某公司及时将款项打入预售资金监管账户，完成整改，违法情节轻微。同时，某某项目目前已交付，于2023年8月办理首次登记，2023年10月按照规定办理解除商品房预售资金监管业务，没有造成危害后果。故青岛某某公司行为不具有可罚性。综上所述，答复人依据前述事实和法律作出履职答复，内容合法，程序正当。请行政复议机关依法予以维持。

经查：申请人向被申请人邮寄提交《履行法定职责申请书》，申请事项为“申请贵机关对青岛某某公司(以下简称某某公司)开发的“某某”项目的商品房预售资金未支付至预售资金监管账户的行为进行登记立案、调查处理，采取相应处罚或者补救措施并在法定期限内将处理结果书面送达申请人(若发现案件不属于被申请人管辖范围，请依照法定程序移送至有管辖权的部门处理，并将移送情况书面告知申请人)”，快递显示被申请人于2024年10月1日签收。2024年12月3日，被申请人作出《关于苏某等34人请求履行法定职责的答复》，快递显示申请人于2024年12月8日签收。被申请人分别于2019年5月22日、2019年7月19日、2019年11月5日、2020年12月30日约谈青岛某某公司，并同步下达了《整改通知》，要求其在整改期间停止拨付新建商品房预售资金，停止该项目商品房预售合同网上备案和登记等相关业务。申请人对被申请人于2024年12月3日作出《关于苏某等34人请求履行法定职责的答复》不服，向本机关提出行政复议。以上事实有《行政复议申请书》《行政复议答复书》《2019年5月22日询问笔录、整改通知及送达回证》《2019年5月30日青岛某某公司作出的承诺函》《2019年7月19日询问笔录、整改通知及送达回证》《2019年7月29日青岛某某公司作出的承诺函》《2019年11月5日询问笔录、整改通知及送达回证》《2019年11月15日青岛某某公司作出的承诺函》《2020年12月30日询问笔录、整改通知及送达回证》《2021年1月11日青岛某某公司作出的承诺函》《青岛某某公司账户交易明细四份》《涉案项目部分业主情况统计表》《《履行法定职责（查处）申请书》、申请人作出的答复书及邮递回执》等证据证实。

本机关认为：《青岛市商品房预售资金监管办法》第四条第二款规定，西海岸新区、崂山区、城阳区、即墨区、高新区、自贸区住房城乡建设主管部门，具体负责本行政区域内商品房预售资金监督管理工作。《青岛市新建商品房预售资金监管办法》（青政办发〔2013〕13号）第二十五条规定，开发企业有下列行为的，由监管机构责令其限期整改：（一）未按规定将商品房预售资金存入监管专用账户的；（二）以收取其他款项为名变相逃避监管的；（三）提供虚假资料申请拨付预售资金的；（四）未按规定进行商品房预售合同网上备案和登记，并私自收取房价款未存入监管专用账户的；（五）未将新建商品房预售资金用于有关工程建设的。整改期间由监管机构通知监管银行停止拨付新建商品房预售资金，并停止该项目商品房预售合同网上备案和登记；同一项目分期开发的，停止该项目后期的商品房预售许可办理，并将其违法违规行为通过媒体对外公布。情节严重的，依法予以处罚。

根据上述法律规定，被申请人具有对即墨区商品房预售资金监督管理的职责。

《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十六条规定，公民、法人或者其他组织申请行政机关履行法定职责，行政机关未履行的，行政复议申请期限依照下列规定计算：（一）有履行期限规定的，自履行期限届满之日起计算；（二）没有履行期限规定的，自行政机关收到申请满60日起计算。公民、法人或者其他组织在紧急情况下请求行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关不履行的，行政复议申请期限不受前款规定的限制。

根据在案证据可以综合证实：1.申请人向被申请人邮寄提交《履行法定职责申请书》，快递显示被申请人于2024年10月1日签收。2.被申请人在日常履行预售资金监管过程中，曾发现青岛某某公司存在未按照规定将购房款存入预售资金监管账户的违法行为。被申请人按照相关法律规定，分别于2019年5月22日、2019年7月19日、2019年11月5日、2020年12月30日约谈青岛某某公司，并同步下达了《整改通知》，要求其在整改期间停止拨付新建商品房预售资金，停止该项目商品房预售合同网上备案和登记等相关业务。3.青岛某某公司已完成整改，将所缺款项打入监管账户。4.被申请人于2024年12月3日作出《关于苏某等34人请求履行法定职责的答复》并于2024年12月8日送达申请人，显然已经超出法律规定的期限，程序违法。

被申请人作出的《关于苏某等34人请求履行法定职责的答复》中称“申请人那某、解某，开发企业未查询到相关购房信息”，经复议机关调查，申请人在向被申请人提交履行法定职责申请书时同步提交了购房合同光盘。其中，那某的材料中，买卖合同显示买方为刘成军，离婚协议书显示青岛市即墨区某某路37号3号楼1单元802房产离婚后归女方所有；解某的材料中，买卖合同显示买方为解某甲（1999年生），解某为解某甲父亲，该合同解某甲签字捺印后面有解某的签字。因此，《关于苏某等34人请求履行法定职责的答复》中所称“申请人那某、解某，开发企业未查询到相关购房信息”认定事实不清，证据不足。

综上所述，依据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第（一）（二）项之规定，本机关决定：

撤销被申请人青岛市即墨区住房和城乡建设局作出的《关于苏某等34人请求履行法定职责的答复》，责令被申请人在法定期限内重新作出处理。

申请人如对本复议决定不服，可以自接到行政复议决定书之日起十五日内向人民法院依法提起行政诉讼。

                       青岛市即墨区人民政府

2025年4月29日