《政府工作报告》中提出要“深入实施城市更新和城市建设行动，全方位提升城市功能品质”，令人充满期待。自《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》印发以来，我区2021年全面开展老旧小区改造，截至2023年底已实施老旧小区改造项目72个，改造面积356万平方米，受惠居民3.91万户，居于全市前列。人民群众的幸福感、获得感得到了切实提升。但是，随着改造工作的不断推进，也暴露出了一些问题，我就这些问题谈几点自己的意见和建议： 

一、存在的问题

 （一）资金筹措渠道单一。老旧小区改造资金需求总规模大，但改造资金主要依靠政府财政投入、政府专项债、上级奖补资金等，缺口资金较大。老旧小区改造过程中居民参与的主动性不足，出资意愿低，社会资金投资回报难度大，投资意愿低。 

（二）居民参与度低，改造满意度低。老旧小区改造重点改善的供水、排水、供电、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信基础设施等改造难度大、投入高，但对个体生活品质的提升并不明显，导致居民普遍存在等、靠思想。改造过程中，项目宣传沟通不到位、居民意见调查不到位、改造施工工序衔接不到位、施工单位管理不到位，导致居民对改造施工、改造成果等存在较大意见。老旧小区改造前街道及所在社区居委会都会逐户征求居民意见，大部分居民都乐意接受该项惠民工程，但部分居民顾虑改造后会有历史遗留问题，从而影响居住,降低了居民对老旧小区改造工作的认可度和满意度。 

（三）改造难度大，改造不彻底。老旧小区总体上存在着居住功能不足、配套设施短缺、公共活动空间不足等问题，且老旧小区居民以老年人居多，除了常规改造项目外，没有电梯、停车位不足、适老设施不足等都是影响居民生活质量的重点问题。如老旧小区大部分是5-6层建筑，基本没有安装电梯，据统计，我区近3年改造的1279栋建筑数千个单元楼，均无电梯；老旧小区由于建设之初规划相对滞后，因停车位不足造成的乱停现象十分普遍，出入通道甚至消防通道被车辆占用停放情况依然存在，如大华正信花园小区居民车辆600多辆，停车位仅280余个，居民反映每天回家都要抢车位，道路两侧都停满了车；居民电动自行车没有专用充电设施和停车位，楼道里停满了电动自行车，不少住户为了充电私拉乱接电线，存在较大的安全隐患。经调研，区相关街道对接区住建局，老旧小区改造内容按照上级方案具体实施，无电梯加装及充电桩安装等内容，但随着小区居民充电需求增加，尤其是高层住宅小区，入户充电或飞线充电存在极大安全隐患，因此电梯及充电桩仍是民意调查时居民迫切需要的内容。 

（四）后期管护缺失。实施改造的老旧小区普遍没有聘请专业物业公司、没有归集维修资金、没有组建业主委员会，商业性物业服务推进难度大，即便是现有物业服务的老旧小区，大部分也仅能满足门卫、保洁、垃圾清运等基本日常工作，且存在物业费收缴困难等问题，这就直接导致多数已实施改造的老旧小区后续维护管理跟不上，严重影响小区后续管理和维护。比如部分小区安装了路灯和充电桩，由于无人负担电费，导致长期不能使用；部分小区绿地无人管护，已经看不出改造痕迹。施工方改造完成后管护期较短，后期居民投诉全部由街道及社区处理，在街道层面存在协调施工方难问题，因老旧小区改造为区住建局主导，由国有平台公司统一实施，街道对施工方没有约束力，但居民反映改造问题都是由街道及社区处理，与施工方协调起来难度较大。

 （五）组织体系建设不到位。虽然区级层面成立了老旧小区改造工作的综合协调机构和工作专班，但是街道以及社区专员力量薄弱，在组织协调、政策宣传、引导民意、化解舆情方面，存在落实度低、反馈慢、宣传不到位情况。个别工作人员不愿触及矛盾和问题，畏难于走入群众中。老旧小区改造涉及住建、工信、消防、街道、社区等相关部门及业主，权利义务关系十分复杂，施工过程中需要协调电力、供水、供暖、通讯等管道线路设施运营单位同步实施，总体协调难度较大、进度不一。 

二、意见和建议 

（一）落实改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。一是在积极争取上级奖补资金、发行政府专项债的基础上，老旧小区改造建设单位要用好政策性银行中长期贷款和金融工具，做好资金投入保证。二是政府财政资金重点用于支持老旧小区基础设施类改造，统筹改造计划范围内各老旧小区资金安排，提高政府财政资金的使用效率。三是积极调动居民出资参与改造的意愿，着重推动专项维修基金、公积金等用于居民重点关注的生活便利需要和改善型生活需求的改造内容；四是通过向社会力量让渡小区公共收益，探索社会力量参与老旧小区改造的同时承接小区充电桩、智慧安防、智能快递柜，以及小区居民户内装饰装修改造、适老改造、家具家电更新需求等方式，吸引社会力量参与到老旧小区改造工作中来。构建政府资金带动、居民出资责任落实，社会力量积极参与的“共建共享、共同缔造”新格局。 

（二）加大宣传沟通，强化群众参与。一是各街道要充分调动改造小区关联人员和社会力量支持、参与改造，建立“街道、社区、网格”3级治理体系，整合党员、业委会、物业公司等N方力量，依托“3+N”社会治理体系，严格落实共建共管共享协商机制。二是加强宣传沟通，问需于民、问计于民，居民在小区居住生活几十年，更加熟悉小区情况，对改造改什么、怎么改更有话语权，在规划设计前通过“马扎子会”“拉拉呱”等方式宣传改造政策、做好情况解释说明，同时全面了解群众改造意愿，理清群众意见和建议，充分沟通协商，确保改造项目切实改善群众生活。三是加强项目施工统筹管理，加大工程监理和验收工作力度，确保改造施工的工程质量的同时，减少改造施工给居民正常生活带来的影响。

 （三）以人为本，因地制宜，改造提升居住环境。老旧小区改造要因地制宜来确定各小区菜单式改造内容，优先安排居民群众反映集中、涉及共同利益的问题。一是针对居民集中反映瓦屋面坡屋顶漏水问题、雨污水管网堵塞冒溢等问题，要积极探索创新方式方法，从根本上解决问题根源，避免出现修了又漏，堵了再疏的情况。二是针对电梯加装问题，各街道进一步加大加装电梯宣传发动力度，组织居委会、业委会广泛征求业主意见，要将借助老旧小区改造，居民加装电梯可在管线迁移、基坑开挖、电力配套方面节约大量成本等事项宣传到位。三是针对停车位紧张停车难的问题，充分征集民意，根据居委会征求物业公司、业主意见情况，确定停车位改建、新建方案，改造零星空闲用地、改造绿化带等方式增加停车位，并根据居民需求增设汽车充电桩和电瓶车充电棚。四是增设适老设施、健身设施，有条件的小区建设智慧安防、快递存放处、直饮水机等配套便民设施。 

（四）综合施策，维护改造成果。改造与管理并重，改造一个，管好一个。一是按照“一次改造、长效管理”原则，在国有企业以托底方式对城区现有的159个无物业管理小区（涉及居民约1.42万户）进行统一管理的良好基础上“趁热打铁”，采取“先试点后推广、先服务后收费”的模式，以不低于行业平均标准的要求提供物业服务，逐步健全物业长效管理机制。二是逐步引入商业化物业进入老旧小区，引导物业企业通过率先提高物业服务标准，让居民切实感受到物业服务质量和水平的提高，按程序征求居民意见，提高物业收费标准，形成良性循环。三是引导建立健全业主委员会、物业服务企业等参与共建共管机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式，共同维护改造成果。 

（五）健全机制，部门协同推进。老旧小区改造是个系统性工程，需要多部门密切配合。建立工作联席会议制度，明确部门分工，划分目标责任，协调解决老旧小区改造过程中的重点难点问题。改造前加强部门会商，围绕卫生、治安等各类设施增设或改造，以及电力、通信、供水、排水、供气等管线改造，做好有效对接，改造中强化施工进度和质量监管，同步推进改造实施，确保改造成果经得起时间检验，力争实现一次改到位。改造前、中、后给街道赋予与施工方沟通协调权限，由此方便协调居民和施工方之间的矛盾。