各镇人民政府，各街道办事处，经济开发区、田横岛省级旅游度假区、省级高新技术产业开发区管委，市政府各部门，市直各单位：

为进一步加强和规范我市住宅小区物业管理工作，健全物业管理工作体制，改善居民生活环境，全面提升物业管理服务水平，推动城市建设和管理水平整体提高，根据国务院《物业管理条例》《山东省物业管理条例》及青岛市有关规定，结合我市实际，制定本意见。

一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性

近年来，随着我市城市化进程不断加快，物业管理工作在社区建设和城市管理中的重要作用日渐突出。加强物业管理工作，有利于提高城市品位，不断改善市容市貌和市民的居住环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。各镇人民政府，各街道办事处，经济开发区、田横岛省级旅游度假区、省级高新技术产业开发区、通济新经济区管委（以下统称各镇街），市政府有关部门，市直有关单位要从建设特色鲜明宜居幸福的现代化新城和构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，进一步统一思想，以改善环境、打造品质社区为目标，积极采取措施，全面加强物业管理工作，及时化解物业管理领域的各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作的整体水平。

二、明确职责，建立健全住宅小区物业管理工作机制

新形势下的物业管理体系，应按照“条块结合、重心下移、属地管理、行业监督”的总体原则，进一步明确职责分工，市政府把住宅小区物业管理纳入社区建设管理与服务工作，通过向各镇街下放部分管理职能，建立健全市、镇街两级物业管理工作体系，进一步明确市、镇街两级的工作职责，实现物业管理重心下移，切实调动和发挥基层的工作积极性和工作优势。构建市物业行业主管部门监督指导、各镇街和社区居委会具体落实、相关职能部门各司其职、业主委员会主动参与、上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理走上规范健康的发展轨道。

（一）各镇街对辖区内的物业管理工作负总责

各镇街要落实属地管理责任，切实加强领导，对辖区物业管理工作负总责，业务上接受市物业行业主管部门的指导、监督、考核。各镇街要设置承担物业管理工作的内部机构，充实基层物业管理工作人员，根据实际需要，配备2－3名熟悉物业管理工作的专（兼）职工作人员，落实办公场所、办公设备，建立健全制度，保障正常开展工作，负责本辖区物业管理工作的领导和组织协调工作，具体职责为：

1、对具备条件的住宅小区依法按程序组织成立业主大会、选举业主委员会及指导业主委员会改选、换届工作，并提出备案初审意见；对业主大会、业主委员会选聘、解聘物业服务企业和物业服务企业退出服务行为进行监督，完善并实行小区重大事项公开公示制度。

社区居委会负责指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，制定议事规则和管理规约，开展业主自治管理；协助镇街开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作；对因客观原因暂不具备条件成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会的职责，维护社区和谐稳定。

2、依据《即墨市住宅小区物业服务监督考核办法》《即墨市物业服务企业信用档案管理办法》相关规定，负责组织社区居委会对辖区内住宅小区的物业服务质量进行日常监督、检查、考评，督促物业服务企业按照合同要求开展规范化物业服务；定期组织召开辖区物业服务企业工作讲评会，就辖区物业管理工作进行统一部署并提出具体要求；对辖区物业服务评先选优工作进行初审；对住宅小区房屋专项维修资金的申请使用进行初审。

3、建立健全物业管理信访投诉调处机制，设立并公开投诉电话、投诉地点，协调解决辖区物业管理投诉和矛盾纠纷；收集辖区内物业服务企业的不良信用记录并及时上报。

4、建立健全社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互动的“四位一体”社区管理机制，实现物业管理无缝衔接，全面提升物业服务水平。组织实行物业管理联席会议制度，联席会议由各镇街负责召集，由社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和综合行政执法、物业行业管理等部门参加，主要协调业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；物业管理区域内发生的突发事件；物业管理和社区管理的衔接与配合；需要协调的其他物业管理事项。

5、对辖区内无物业管理的住宅小区实施属地管理；对改造完成后的旧住宅小区组织成立业主大会并选聘物业服务企业实施物业管理。完善物业服务企业退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，应提前两个月向业主公示。住宅小区成立业主委员会的，镇街、社区居委会应协助业主委员会做好物业管理用房等相关设施设备和资料的移交及新物业服务企业的选聘工作，并做好备案登记；住宅小区未成立业主委员会的，暂由镇街、社区居委会做好住宅小区的日常服务工作，确保小区管理不断档。

6、法律法规规定的其他工作。

（二）各职能部门各司其职，切实履行在物业管理工作中的工作职责

1、市物业行业主管部门主要负责贯彻国家、省和青岛市有关物业管理的法律、法规，制定全市物业管理相关政策、办法并组织实施；全市物业管理活动的业务指导和监督管理工作；物业管理行业的监督检查、考核评比、表彰创优工作；物业服务企业资质管理；建立健全物业企业信用档案管理体系，落实奖惩措施，加强对物业服务企业的监督和考核；对各镇街的物业管理工作进行指导、协调和检查考核；监督新建住宅项目前期物业管理的招投标工作；物业管理区域的划分；参与有关部门组织的住宅小区的综合验收；住宅小区物业服务合同的备案；物业承接查验的备案；住宅小区业主委员会的备案；镇街和物业服务企业从业人员的业务培训工作；法律法规规定的其他工作。

2、价格主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，加强对物业服务收费的监督和管理；受理和处理物业服务收费价格咨询及投诉，调解因物业服务收费引起的矛盾和纠纷，依法查处物业服务企业违规收费行为。

3、公安部门负责加大对住宅小区的安全防范和管理力度，对物业服务企业做好治安方面的技术培训和监督、指导工作；及时查处住宅小区占用、堵塞消防通道等违法行为；规范居民小区周边道路停车秩序，对停车矛盾突出的住宅小区要结合小区周边道路实际情况，确定车辆临时停车泊位并做好划线工作，尽量满足居民停车需求；依法查处制造噪声干扰他人正常生活的行为；规范小区居民养犬行为。

消防部门负责住宅小区消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理和消防安全检查、消防知识培训等管理工作。

4、建设行政主管部门要加强对新建住宅小区房屋质量的监督管理，协调处理在保修期内、保修范围内的房屋质量投诉。

5、环保部门负责对住宅小区内及周边的污染源依法实施监督管理；依法查处室内使用音响器材造成环境噪声污染的行为；依法查处饮食服务业经营者排放的油烟、废气对居住环境造成污染的扰民行为。

6、市场监督管理部门要严格经营管理，依法查处住宅小区内的一般经营事项的无照经营行为，协同有关部门查处许可经营事项的无证无照经营行为。负责对住宅区内的电梯等特种设备的安全监察工作，加强对住宅区内特种设备的注册登记、定期检验、作业人员持证上岗等方面的监督检查，监督物业服务企业委托具有资质的单位实施电梯等特种设备的安装、改造、修理（含维护保养），依法查处特种设备安装、改造、修理（含维护保养）和使用中的违规行为。

7、房产管理部门要规范房屋专项维修资金管理，保障专项维修资金用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造（任何单位和个人不得挪作他用）；根据国家和省、青岛市有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，完善监管机制，落实监管责任，确保规范管理和使用。

8、综合行政执法部门负责查处小区内私搭乱建、乱贴乱画、圈占绿地、野蛮装修、非法设置户外广告、毁坏绿化以及装饰装修中擅自改变建筑物外立面等违法行为。

9、供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，对尚未接管专业经营设施设备的住宅小区，在具备接管条件时要尽快与房地产开发企业、物业服务企业或业主委员会办理相关专业经营设施的移交、接管工作，并负责承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

（三）业主委员会主动参与物业小区管理，提升业主自治能力

1、业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。业主委员会召开会议，应当告知居委会，并听取居委会建议。

2、业主委员会要定期向业主大会报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主及物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，配合收缴物业服务费用；监督管理规约的实施；对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理，双方有争议的，由镇街和社区居委会调解处理，调处不成的依法解决；履行业主大会赋予的其他职责。

（四）物业服务企业要加强行业自律，规范经营行为

物业服务企业要依据法律法规及物业服务合同，自觉接受物业行业主管部门、镇街、居委会、业主委员会的指导、监督和考评，牢固树立为业主服务的思想，切实履行职责，按照质价相符的原则努力提高服务质量，通过多种方式延伸服务项目；要及时发现并制止住宅小区内乱搭乱建、野蛮装修、占绿毁绿等违法行为，第一时间报告所属镇街和相关部门。物业服务企业应当在物业行业主管部门的指导下，建立行业自律组织，建立和完善物业行业自律约束机制，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，促进物业服务行业的健康、良性发展。

三、有关工作要求

加强住宅小区物业管理工作，是一项关乎居民切身利益的民生工程，各有关部门和单位要高度重视，精心组织，密切配合，履职尽责，切实把健全物业管理工作体制和进一步加强物业管理工作的各项措施落到实处。

（一）加大资金投入，营造环境优美、适合人居的住宅小区。各镇街要继续加大对辖区住宅小区基础设施和公共设施改造的资金投入，安排专项经费，制定整治计划，逐步对辖区住宅小区进行整治改造，为居民营造环境优美的居住环境。

（二）强化监督检查，明确责任考核。各镇街要全面建立物业管理工作目标责任制，抓好各项具体工作责任分解，确保社区物业管理组织领导到位、机构人员到位、推进措施到位。建立物业管理工作目标逐级考核制度，促进物业管理工作健康有序发展。市物业行业主管部门要加强对各镇街物业管理工作的指导、监督和考核，把住宅小区物业管理工作纳入对各镇街的科学发展综合考核体系，完善细化各项考核指标，建立规范完善的监督管理体系和检查考核机制。

（三）加强政策宣传，引导业主树立物业消费意识，营造良好舆论氛围。各镇街要创新品质社区建设，通过举办文明进社区、文明业主评选、优秀业主委员会评选等社区活动，带动广大业主积极参与物业管理活动。结合社区开展的“邻里节”等活动，做好物业政策知识进社区工作，让广大市民和社会各界了解物业管理政策，强化物权意识，提高居民综合素质。市新闻中心、广播电视台等要充分利用报纸、广播、电视、网络等新闻媒体，坚持正面舆论引导，深入宣传物业管理相关法规政策，增强广大业主的物业消费意识，积极引导社会各界关心支持物业管理工作，共同营造物业服务行业健康发展的良好氛围。　　

即墨市人民政府办公室

2017年3月27日