【基本案情】

张某在X村有一处宅基地,用地面积216平方米,用途住宅。1991年11月20日,某区自然资源局为张某颁发了《集体土地建设用地使用证》。2013年全区统一换发新证时,某区自然资源局根据张某的申请、与其子的身份证复印件、房屋赠与合同,将张某名下的宅基地使用权变更登记为第三人(张某之子)名下。

张某称其2019年8月到不动产登记中心查档案时发现其集体土地使用权变更到其子名下,遂提起行政诉讼,要求撤销变更登记。

【法院结论】

某区人民法院经审理,驳回张某的起诉。

【案例评析】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条规定,行政机关作出行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年。本案中,张某称2019年8月到不动产登记中心查档案时发现其集体土地使用权变更到第三人名下。某区自然资源局及第三人认为张某之诉超过起诉期限,应当承担相应的举证责任。张某否认看到过土地变更登记公告即变更登记审核结果公告,而某区自然资源局提供的证据只能证明公告内容的成文时间,不能证明公告的张贴时间。故,某区自然资源局提供不能证明张某当时知道涉案土地证办理在第三人名下的公告内容。另外,虽然某区自然资源局提供了张某的身份证复印件,但该复印件上并无张某签字等信息,因此不能证明张某认可或知道本案被诉土地登记行为。综上,目前并无确定证据证明张某当时知道涉案土地证办理在第三人名下。从2019年8月至张某提起本案行政诉讼,张某之诉未超过起诉期限。

当时有效的《土地登记办法》第九条第三款规定,申请人申请土地登记,应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况,并对申请材料实在内容的真实性负责。第四十条规定,因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的,当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料,申请建设用地使用权变更登记。《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)第六十二条第一款规定,农民村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案中,某区自然资源局依据上述规定,根据当事人的土地登记申请书及提交的1991年《集体土地使用证》和房屋赠与合同,经审核后,作出本案被诉土地登记行为,适用法律、法规正确,程序合法。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释[2010]15号)第八条规定,当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。本案中,张某主张未订立赠与合同。因此,参照上述法律规定,张某与第三人应当先行解决民事争议,从而确定是否可对被诉土地登记行为进一步主张权利。综上,张某之诉依法应裁定驳回。

【工作启示】

1.行政复议、诉讼案件的办理,通常需要从三个方面进行考虑:有无利害关系、是否超过复议期限诉讼时效、具体行政行为是否合法有效。其中是否超过复议期限诉讼时效是非常重要的一个方面,能找到此方面的证据证明复议诉讼已经超过法定期限并被复议审判机关采纳,案件通常不会进入实体审理,而直接裁定驳回。而且,复议机关和法院不会主动审查期限问题,这就需要办案人员主动考虑、搜集相关证据。

2.规范土地登记档案管理。在土地登记过程中要严格依照相关法律进行登记,特别是权属来源及依据要合法,相关手续要齐全。不动产登记部门应当按照《物权法》、《土地登记办法》等法律、规章要求,对申请人提供的申请材料进行合理审慎审查。