关于工程建设项目租赁土地办理工程手续的实施办法

第一章总则

第一条为创新工业项目审批模式，允许租赁土地的工业项目以承租人名义办理审批手续，推进存量土地资源优化配置和节约集约利用，持续优化工程建设项目审批领域营商环境，根据有关法律、法规、政策，结合我区实际，制定本实施办法。

第二条本办法所称的工程建设项目租赁土地（以下简称“租赁土地”），是指已合法取得建设用地使用权的使用权人作为出租人，将建设用地使用权或连同地上合法建筑物、构筑物出租给承租人使用，由承租人在一定年限内向出租人支付租金的行为。

第三条土地租赁应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿、公开公正的原则。

第四条本区行政区域范围内已取得不动产权证书且不存在违法建设的工业、仓储类国有建设用地使用权，适用本办法（被法院查封或采取其他强制措施的除外）。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权出租，参照本办法执行。

国家法律、法规、政策另有规定的，从其规定。

第五条本办法所称的工程建设项目手续是指建设项目立项、建设工程规划许可证、防空地下室建设许可证、特殊建设工程消防设计审查、建筑工程施工许可证、竣工验收及备案等。

第二章 基本规定

第六条以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租的，不得违反法律法规和《国有建设用地使用权出让合同》的相关规定。出租人继续履行与自然资源部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“土地出让合同”）约定的权利和义务，出租人有监督承租人履行土地出让合同约定的权利和义务。

第七条以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定执行。出租人继续履行与《国有建设用地使用权划拨决定书》（以下简称“划拨决定书”）约定的权利和义务，出租人有监督承租人履行划拨决定书约定的权利和义务。

第八条建设用地使用权及地上合法建筑物、构筑物出租的，出租人和承租人须签订书面租赁合同，租赁年限不得超过建设用地使用权剩余年限，最高不得超过20年。租赁期间转租的，须征得出租人同意，转租年限不得超过租赁合同约定的剩余年限。

第九条建设用地使用权及地上合法建筑物、构筑物用于出租的，应当严格按照土地出让合同、划拨决定书、不动产权证载明的用途或批准的规划条件使用。承租期间承租人不得擅自改变用途，确需改变的，应当由出租人依法报经规划部门审核同意，并报自然资源部门按程序批准后，由出租人与承租人重新签订租赁合同或者签订补充合同。

第十条地上建筑物、构筑物的权利认定：

（一）出租人同意并支持承租人在承租的土地上合法新建、改建、扩建为生产、经营、生活服务的建筑物、构筑物，并承认合法建设的建筑物、构筑物为承租人所有（租赁合同另有约定的除外），保证不侵犯承租人的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利。

（二）承租人在签订租赁合同前，应主动了解所承租土地的抵押情况。

（三）承租人在承租期间不得办理合法新建、扩建、改建为生产、经营、生活服务的永久性或临时性建筑物、构筑物的不动产登记和抵押登记。

（四）出租人和承租人应约定租赁合同终止时建筑物、构筑物的处置方式。

第十一条 租赁合同应当以书面形式签订，其内容由双方当事人约定，一般应包括但不限于以下主要条款：

（一）建筑物、构筑物所有权（包括占有、使用、处分、收益等）的归属；

（二）承租人拟在该地块建设的项目基本情况，包括位置、面积、层数、结构形式、用途等；

（三）租赁土地的不动产信息查询情况；

（四）租赁期间出租人办理土地抵押时，双方的权利义务；

（五）土地使用期限届满，出租人申请续期未获批准或政府因公共利益需要收回土地使用权或土地出让合同约定应当收回的，地上合法建筑物、构筑物及其附属设施的处置方式；

（六）租赁合同终止时地上合法建筑物、构筑物的处置；

（七）项目建设涉及的城市基础设施配套费、水土保持补偿费、人防异地建设费等相关费用缴纳主体；

（八）项目建设及使用期间的安全生产、生态环境、防疫卫生等责任主体；

（九）违约责任和争议解决方式。

建设审批手续涉及部门对租赁合同是否包含上述条款进行联合形式审查。

第十二条在办理建设项目立项、建设工程规划许可证、防空地下室建设许可证、建设工程消防设计审查、建筑工程施工许可证、竣工验收及备案等手续时，租赁合同及出租人的不动产权证为使用土地的证明文件。

第十三条土地使用权期限届满，出租人申请续期未获批准的或政府因公共利益需要收回土地使用权或合同约定应当收回的，地上合法建筑物、构筑物及其附属设施按照土地出让合同及租赁合同约定处置。

第三章 办理程序

第十四条承租人申请办理建设工程规划许可证时，需提交立项文件、不动产权证、租赁合同、建设工程设计方案等材料，需要承租人编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。建设工程设计方案、修建性详细规划经审查通过后，行政部门核发以承租人为建设单位的建设工程规划许可证。

第十五条依据《人民防空工程建设管理规定》，须履行人防义务的承租人申请办理人防手续时，需提交人防工程施工图设计文件审查合格书。行政部门受理申请后，核发以承租人为建设单位的防空地下室建设许可证。

第十六条依据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》，属于特殊建设工程的，承租人应当申请建设工程消防设计审查，行政部门审查合格后，出具以承租人为建设单位的消防设计审查意见。

第十七条承租人申请办理建筑工程施工许可证时，需提交中标通知书或施工、监理合同、建设资金已经落实承诺书、施工图审查合格书、具备施工条件承诺书等材料。行政部门受理申请后，核发以承租人为建设单位的建筑工程施工许可证。

第十八条工程竣工后，承租人申请办理竣工验收手续，对符合条件的，行政部门出具以承租人为建设单位的规划核实合格证、工程质量监督报告、消防验收或备案抽查意见、档案验收意见、人防工程竣工验收备案、工程竣工验收备案等。

第十九条行政部门在出具的许可证或审批文件中注明“租赁土地”字样，并注明租赁年限、建设用地使用权手续、租赁合同编号。租赁期间或期满后，承租人可依双方约定向行政部门申请将工程建设手续中的建设单位变更为出租人，由行政部门审查批准。变更后的工程建设手续可用于出租人办理不动产首次登记。

第四章 法律责任

第二十条承租人应按租赁合同约定的金额、期限和方式支付土地租金，出租人按照租赁合同约定按时交付土地。未按时缴纳土地租金和交付土地的，违约责任按合同约定执行。

第二十一条违反相关规定转让、转租、抵押租赁土地使用权的，出租人有权责令承租人限期改正。逾期不改正的，出租人有权解除租赁合同，并有权要求违约赔偿。

第五章 附则

第二十二条本实施办法由青岛市即墨区行政审批服务局负责解释。本实施办法在实施过程中与上级部门文件不一致的，以上级部门文件为准。

第二十三条本实施办法自印发之日起施行，有效期两年。

附件：1.青岛市即墨区租赁土地办理工程建设手续工作专班成员名单及职责

      2.租赁土地办理工程建设项目手续流程图

      3.土地使用权租赁合同填报要约（指南）

附件1

青岛市即墨区租赁土地办理工程建设手续工作专班成员名单及职责

为进一步做好租赁土地办理工程建设手续各项工作,设立由区政府分管领导任组长、区行政审批服务局等部门主要负责同志任副组长，区有关部门分管负责同志和各镇街（功能区）镇长（主任）为成员的租赁土地办理工程建设手续工作专班，负责统筹协调租赁土地办理工程建设手续各项工作。各专班成员及工作职责如下：

工作专班下设办公室，办公室设在区行政审批服务局，负责牵头抓好租赁土地办理工程建设手续政策协调和具体组织实施，协调解决改革实施过程中发现的问题。

各相关部门具体职责分工：

区发展和改革局：负责项目立项、备案等手续办理，提出具体办理意见或建议，明确工作流程，依法落实专班确定事项。

区司法局：负责相关事项的合法性审查，防范法律风险，协助处理工作相关法律纠纷，依法落实专班确定事项。

区自然资源局：负责审核项目是否符合国土空间规划，研究涉及不动产手续办理问题，依法落实专班确定事项。

青岛市自然资源和规划局即墨规划分局：负责项目涉及工程规划、规划核实等相关手续办理，依法落实专班确定事项。

区住房和城乡建设局：监管项目施工过程中质量安全，负责配套费收缴、工程质量监督报告、消防验收、档案验收等手续办理，依法落实专班确定事项。

区行政审批服务局：履行租赁土地办理工程建设手续工作专班办公室职责，做好部门间协调联动工作。负责施工许可、消防设计审查、人防、竣工验收备案等相关审批手续办理，依法落实专班确定事项。

区综合行政执法局：负责依法依规对镇街及相关行业主管部门移交的属职责范围内的违法建设进行行政处罚，依法落实专班确定事项。

青岛市生态环境局即墨分局：负责项目涉及环境保护等相关手续办理，依法落实专班确定事项。

区税务局：做好相关税、费征收工作，依法落实专班确定事项。

各镇（街道）、功能区：负责落实属地管理主体责任，负责属地前期摸底调查工作，审查土地出租方是否符合政策办理要求，协助职能部门做好宣传动员，依法落实专班确定事项。

附件2

附件3

土地使用权租赁合同填报要约（指南）

根据《关于工程建设项目租赁土地办理工程手续的实施办法》规定，制定土地使用权租赁合同签订填报指南如下：

一、土地租赁满足的条件方面。土地租赁合同的出租人应当于2024年12月31日前取得国有或集体经营性建设用地的《中华人民共和国不动产权证书》。承租方应列明拟在该地块建设的项目情况，继续履行出租方与自然资源等部门约定的权利义务，不得擅自改变土地及地上合法建筑物、构筑物用途，不得违反土地出让合同、划拨决定书、不动产权证载用途或批准的规划条件。

二、建设手续办理方面。承租方进行工程建设，应当严格遵守法律法规及相关政策规定，申请行政部门出具建设工程规划许可证、防空地下室建设许可证、消防设计审查意见、建筑工程施工许可证、规划核实合格证、工程质量监督报告、消防验收或备案抽查意见、档案验收意见、人防工程竣工验收备案、工程竣工验收备案等。行政部门在出具的许可证或审批文件中注明“租赁土地”字样，并注明租赁年限、建设用地使用权手续、租赁合同编号。

三、税费缴纳方面。租赁期限内，出租、承租双方应当依照法律法规规定及相关政策要求缴纳相关的土地税、费及其他法定费用。双方约定的对有关土地税、费及其他法定费用缴纳主体的限制，不得对抗第三人。

四、建筑物处置方式方面。出租方和承租方应当约定出租期满后在承租土地上建设的合法建筑物、构筑物的处置方式。同等条件下，承租方拥有对出租方国有建设用地使用权的优先购买权；出租方拥有对承租方新建的合法建筑物、构筑物及其附属设施的优先购买权。

五、房屋确权登记方面。租赁期间，出租方应当同意并支持以承租方名义办理工程建设项目手续，并承认承租方在承租的土地上合法建设的建筑物、构筑物的所有权人为承租方。承租方不得为上述建筑物、构筑物办理不动产登记或抵押登记。

六、工程建设手续变更方面。租赁期间或届满后，承租方可依双方约定申请将工程建设手续中建设单位变更为出租方，出租方可凭变更后的工程建设手续办理不动产首次登记。承租方也可依双方约定购买出租方的国有建设用地使用权，购买后承租方可凭不动产权证书、工程建设手续办理不动产首次登记。

七、违约责任方面。双方应约定违约赔偿方式，包括违约方继续履行、赔偿经济损失、承担违约金等。对因合同引起的或与本合同相关的争议、纠纷，双方应约定争议解决方式，包括双方协商、仲裁、法院起诉等。

八、承担的安全、环保等责任方面。承租方应当履行承租期间的安全生产、防疫卫生等主体责任并承担治安、消防、交通、水保等公共管理事项方面的主体责任。承租方应当履行生态环境保护主体责任，依法编制环境影响报告材料并报行政主管部门审批，同步配建环境保护设施，严格遵守生态环境法律、法规、规章等规定的相应法律义务及责任。

为进一步优化流程，规范出租、承租双方签订租赁合同，区行政审批服务局制定了《国有建设用地使用权租赁合同》《集体经营性建设用地使用权租赁合同》范本，供参考使用。