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今日话题:十年前卖房未过户 法官判决卖房合同成立

2018-01-24

  案例简介

  杜某原是一所粮站的职工,2001年因企业改制,相关国有资产变现,杜某等14名职工出资购买了企业的房产。其中,杜某购买了1间仓库、4间店面房以及走廊和场地等,共交房款19万余元。

  2002年,杜某家看上了一套房子,由于手头缺钱,便盘算着把从单位买来的房子转让出去。经岳父介绍,张某意欲购买,并喊上了好友吴某一起出资。2002年5月8日双方谈妥价格后,杜某出具书面承诺,将企业改制资产转让给张、吴二人,明确表示此转卖不反悔,且以购房现金收据为交易凭证。

  当天张、吴二人将19.6万元购房款现金交付给杜某,杜某亦出具购房款收条。次日,杜某即将房屋及场地交付给张、吴二人占有使用,二人转手将房屋出租收取租金。2003年3月,杜某办理了房屋产权证,土地使用权性质为国有划拨建设用地,并交付给张、吴二人持有。

  随着城市建设的日益发展,房屋的区位优势越来越明显,房屋租金也水涨船高,杜某后悔不已。

  2016年7月,相关政府部门对粮站已办理房产证职工宿舍划拨土地补办出让事宜进行会商,形成会议纪要,明确鉴于地面资产已出售给个人,土地仍属国有资产,暂采用剥离方式维持现状,现需两证合一方可办理不动产登记,会议一致同意按区政府优惠政策文件规定,给予杜某等职工就所购房产符合历史遗留问题部分所占用(分摊)的土地补办出让手续。

  张、吴二人得知消息后,找到杜某要求补办土地使用出让手续,但杜某却否认曾经卖房。无奈之下,张、吴二人将杜某夫妇一起告上了法院,要求判令两被告协助原告办理房产过户手续。杜某得知后,佯装配合,二人随即撤诉。可谁曾想就在撤诉的当天,杜某夫妻二人便申请挂失房产证,二人不得已再次起诉。

  法院审理

  法庭上,原、被告双方各持己见。杜某辩称,自己与两原告不存在房屋买卖合同关系,而是委托出租经营的合作关系,19.6万元也非房款,而是原告预付的租金。况且,在处分房屋时未征得共有人的同意,其行为不具有法律效力。

  法院审理认为,两原告与两被告遂未签订房屋买卖合同,但杜某出具的承诺书系当事人真实意思表示,双方构成房屋买卖合同关系。尽管杜某未向买房人出具共有人妻子的授权委托书,但考虑到房屋交易基于其岳父的介绍,二人又是夫妻关系,妻子不可能对房屋出售不知情,且并未损害妻子的利益,因此该合同关系成立且合法有效。

  根据城市房地产管理法的相关规定,双方协议转让的房屋土地使用权虽为划拨取得,但有关行政审批部门会议纪要表明准予办理土地使用权出让手续,故由受让方即张、吴二人缴纳土地使用权出让金后,即可将国有土地使用权登记至杜某夫妻名下,继而办理房屋产权变更登记。

  基于上述理由,法院判决两被告于判决生效后十五日内协助原告将房屋过户至两原告名下,相关费用由原告负担。杜某不服,向二审法院提起上诉,二审经审理维持原判。

  律师说法

  房屋买卖合同一般应采用书面合同的方式确定双方的权利义务,其目的是为了明确各自的权利义务,以利合同的履行。本案当事人未签订正式的房屋买卖合同,法院缘何能认定该房屋买卖合同关系成立呢?

  本案双方虽未签订书面买卖合同,但因杜某出具了承诺书及收款收条,对房屋买卖的标的、范围、交易时间、交易价格、交易地点、交易对象均作了明确约定,基本符合房屋买卖合同的要件,表明双方就案涉房屋达成了买卖合意,也即双方存在房屋买卖合同关系。

  没有书面买卖合同,一般无法认定口头合同存在,但在一些特殊情况下,买受人以其持有的购房款收据或发票也可主张房屋买卖合同成立。此时,买受人持有的购房款收据或发票,是合同实际履行的证据,如果收据或发票载明的房屋位置具体、房价款明确,就应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。(元衡说法)