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今日话题:买房因卖主债务被查封 异议之诉获支持

2017-09-12

  【案情介绍】

  小王有一套房产,2016年3月,小王与小芳签订房屋买卖合同,约定房产总价款500万元,因该房产抵押给银行,贷款200万元由小芳承担;在可办理产权时,小王还应及时办理产权并过户给小芳。小芳按约支付了300万元的购房款并按月足额偿还相应的银行贷款。

  2016年11月,法院在审理小林与小王、小丽民间借贷案件中查封了案涉房产。判决生效后,该房产于今年3月被申请强制执行,小芳作为案外人提出执行异议。法院认为,小芳虽然在查封之前已购买涉案房产,并实际交付入住,但购房时该房产属于期房,根据城市房地产管理法规定,“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”;且房产买卖未取得抵押权人即银行的同意,根据物权法规定,“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”。因此,法院认定房屋买卖合同的效力待定,不得对抗法院的查封执行,驳回小芳的执行异议。小芳遂向二审法院提起上诉。

  小芳认为,法院引用的规定针对的是物权变动行为,其效力不应及于原因行为即债权行为,不能影响合同效力;合同签订时间和实际入住时间均在涉案房产被法院查封之前,自己也依约支付了相应款项并逐月偿还银行贷款;未能办理产权均不是因其原因造成的,自己对涉案房产享有的权利符合法律规定的情形能够排除执行。

  小林认为,小芳明知涉案房产是期房,可能出现无法办理一手产权以及在办理一手产权和转移过户期间可能出现涉案房产被查封,导致合同无法继续履行等情况,且涉案房产存在抵押,不具备买卖条件,小芳却仍然购买,主观上存在明显过错。

  二审法院审理认为,应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定来认定买方是否享有排除执行的权利。本案中,房屋买卖合同签约时间和小芳占有房产的事实均发生在查封之前,小芳也依约支付了相应购房款,剩余银行贷款亦由小芳依约逐月偿还。执行法院引用的法律规定,系对物权变动的限制,而非针对房屋买卖合同效力的强制性规定,合同应认定有效。签约当时涉案房产并不具备办证条件,后涉案房产又被查封,小芳无法办理权属转移登记确非自身原因所致。

  综上,小芳的诉求应予支持,二审法院判决不得执行涉案房产。

  【律师说法】

  本案焦点在于涉案房产是否系因买方自身原因未办理过户登记。买方购买期房或被抵押的房产,执行部门一般会认定买方对此存在过错,即属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“因买方自身原因未能办理过户登记”的情形,从而认定买方不享有排除执行的权利并驳回其执行异议。

  本案中,买方所购尚未取得权属证书的房屋即期房,所有权应先首次登记至卖方名下,方可转移登记至买方名下。因签约当时涉案房产并不具备办证条件,至买方与卖方办理房屋交接手续可办理权属登记时。后涉案房产被查封,导致所有权首次登记无法办理,故买方无法办理权属转移登记确非其自身原因所致。而房产设定抵押并不必然导致所有权无法办理转移登记,只要消除抵押即可完成所有权转移登记。本案依房屋买卖合同的约定,买方承担注销抵押登记的一切费用,并无实际履行障碍。本案的买方符合法律规定的相应情形,享有排除法院执行的权利。