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今日话题:关于农村房地那点事儿

2017-09-09

  一、 宅基地可以买卖吗?

  案例:2009年,王某与张某签订了《房屋买卖协议书》,王某将其位于某村的一栋宅基地及其房屋以5万元卖给城镇居民张某。张某对房进行装修后入住。2012年,王某见周围的房屋升值很多,对当初卖房的决定十分后悔,于是起诉到法院,要求张某返还房屋。经法院审理后确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效,并判决张某将房屋返还给王某。

  律师说法:

  1.《土地管理法》第8条规定:“宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”

  2.《土地管理法》第63条同时规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

  3.国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第4条规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

  本案房屋买卖协议书虽然是双方当事人的真实意思表示,但因宅基地属于集体经济组织所有,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的特定权利,现王某将其宅基地房屋转让给非集体经济组织成员张某,违反了前述《土地管理法》第63条的强制性规定,故依法应认定无效。

  转让农村宅基地应具备以下条件:

  1、 需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

  2、 转让人与受让人同为本村村民;

  3、 受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;

  4、 宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。另外,转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房。”如系一户一宅,须明确表示不再申请宅基地,且有证据表明其已有住房保障,如与其他近亲属合户居住。符合上述条件,房屋买卖才能万无一失。

  二、儿子城镇户口能继承农村老爹的房产吗?

  案例:李某大学毕业后做了老师,户口迁到了城镇。前几年,其父母先后去世,留下了一间农村房屋。当时由于农村的房屋不值钱,李某就没心思办理继承。现在看到城中村的土地房屋都升值了,李某就想把房屋及宅基地过户到自己名下,但又听说农村的宅基地是不能给村集体外的其他人的,他能取得房产吗?

  律师说法:

  1、根据《土地管理法》第8条及第62条的规定,宅基地属于农民集体所有,且农村村民一户只能拥有一处宅基地。因此,一般情况下,村民以外的人是不能取得宅基地,但《继承法》规定“公民的房屋是公民个人的合法财产,可以作为遗产予以继承”。

  2、《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》第3条规定“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理”。

  3、因此,宅基地上的房屋是可以继承的,根据“地随房走”的原则,公民继承了房屋当然可以使用房屋所占的宅基地。因此李某可以继承其父母留下的房屋,并将宅基地使用权证办到自己名下。

  三、在自家自留地建房违法吗?

  案例:村民陈某打算在村里找块地盖多一套房子,最后决定将村里分的自留菜地用来建房。于是,陈某雇人开始挖地打桩建房,但没过几天当地国土执法巡查人员发现了,告知陈某其行为属于违法占地建房,并要求其限期停工、恢复土地原状。陈某怎么都想不明白,怎么用自家自留地建房还违法了呢?

  律师说法:

  1、《土地管理法》第44条第1款规定“建设用地占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”

  2、《土地管理法》第62条规定:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。”

  3、本案中,陈某占用的土地为菜地,属于农用地,依法应提出申请办理审批手续。陈某未经批准私自占地建房,已经违反了《土地管理法》的规定,国土部门依法有权责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。 

  (元衡律师)