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齐岳律师说法:合同签订后,通话微信要慎重,否则可能修改了合同!

2018-03-12

  基本案情

  2017年5月21日,张三与李四签订房屋买卖合同,签约当日,张三付给李四定金2万元。双方办理房产交易过户手续当日,张三向李四支付购房首付款30万元(含定金2万元),剩余50万元购房款以银行按揭方式支付给李四。

  张三支付李四首付款30万元后,房价上涨日益厉害,李四后悔卖的便宜了,遂微信打字、手机通话给张三,要求张三将其已交纳的房屋维修基金支付给自己,才同意办理房屋过户手续,张三微信回复、手机通话都同意了李四的要求。

  答应李四后,张三越想越气,认为李四勒索自己,于是拒绝支付房屋维修基金。李四以此为由,拒绝网签及继续履行合同。

  张三遂诉至法院,要求李四继续履行合同,把房屋卖给自己。

  争议焦点

  李四是否违约?张三能买到该处房产吗?

  法院裁判

  合同履行中,李四要求张三支付房屋维修基金,张三表示同意(微信截屏、通话录音为证据),即双方协商一致,合同内容已经发生了实质性变更。

  但张三并未支付房屋维修基金给李四,并在庭审中明确表示不同意支付,故张三应该承担违约责任,对于其要求李四继续履行合同的诉讼请求,法院不予支持。

  齐岳律师观点

  1、手机短信、微信、通话录音等电子证据,目前已被法院采信。双方签订合同后,购房价格、付款期限、过户期限、交付房屋时间等关键性条款,万万不可随口答应,否则就是变更了合同内容,容易吃亏。

  2、本案中,李四提出要求,若张三在电话微信中直接拒绝,或者没有接听电话没有回复微信,留不下证据痕迹,就不会在诉讼中被动。

  3、本案实质是李四先履行抗辩。

  合同法第60条第一款规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第67条规定:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

  张三与李四在原始合同中并没有对维修基金进行约定,张三也不负有支付维修基金的义务。

  但是双方在合同履行过程中对合同内容进行了变更,张三将维修基金付给李四后,李四才协助张三办理房屋变更登记手续,那么张三就应该依据双方协议的内容履行付款的义务,否则将承担违约责任,并且根据先履行抗辩权,李四也可拒绝履行过户等相关手续。