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今日话题:规避房产税费的“阴阳合同”部分无效

2017-12-24

  近两年来,房地产市场火爆,二手房市场交易频繁,买卖双方为少缴纳税款而签订“阴阳合同”的大有人在,当事人发生纠纷时如何处理?

  2007年12月,齐某甲与齐某乙分别出资48万元购买了某街道一处门市房,登记的权利人为齐某乙,之后双方补签了《合伙购买门市房协议书》,并就该协议书进行了公证。

  2016年12月19日、12月20日齐某乙与杨某就该门市房分别签订了两份《房屋买卖合同》,第一份合同约定的门市房成交价为39.8万元,第二份合同约定的门市房成交价为11.9万元,其余条款相同,买卖双方亦以合同金额11.9万元为依据缴纳了相关税费。2017年1月4日,门市房所在地国土资源和房屋管理局就该门市房颁发了不动产权证,登记的权利人为杨某。3月6日,杨某按照成交价39.8万元补缴了相应税费。

  现在齐某甲起诉要求确认齐某乙与杨某2016年12月20日签订的《房屋买卖合同》无效,其理由是该合同中约定的交易价格远远低于其价值,明显与实际交易价格不符,并且以该合同价格作为缴税的依据,以合法形式掩盖非法目的,规避应缴税款,造成税务征收机关不能按照双方实际交易价格征收税费,损害国家利益,应属无效合同。

  法院经审理认为,齐某乙与杨某2016年12月20日签订的《房屋买卖合同》除价格条款系为了达到少缴税费的目的而恶意串通虚构因此无效外,其他合同主要内容并不违反法律的效力性强制性规定,且系当事人之间的真实意思表示,根据合同法第五十六条“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效不影响其他部分效力的,其他部分依然有效”的规定,该合同的其余条款依然有效。故依法判决双方于2016年12月20日签订的《房屋买卖合同》第二条价款条款无效,驳回齐某甲其他诉讼请求。

  律师说法

  在合同的实际履行中,应当综合考虑合同双方的真实意思表示和履行的实际情况来确定双方的权利义务。二手房买卖双方所签订“阳合同”的行为不能与“阴合同”割裂开来,应当统一于房屋交易的合同主要目的之下,“阳合同”与“阴合同”关于产权变动的约定是一致的,成立且产生法律效力,对双方具有约束力,因此“阳合同”这一部分内容而言应当是有效的,“阳合同”的价格条款不是双方的真实意思表示,而是为了逃避税费而恶意串通,损害国家利益,应属无效,即“阳合同”价格条款内容无效,但不影响其余条款内容有效。如果确认“阳合同”整体无效,会存在着房价上涨时卖方主张合同无效以图高价另售或房价降低时买方主张合同无效以规避房价下跌的风险的可能性,也会导致物权登记撤销,造成交易资源的巨大浪费,损害交易安全,不利于社会交易秩序的稳定。因此,在案件办理中应本着诚实信用的基本原则,若当事人之间为避税签订“阴阳合同”一方当事人反悔的,是不能获得法律支持的。

  (元衡律师)