一、提案背景 即墨区老旧小区改造工程犹如一场及时雨，为众多老旧小区注入了新的活力。从房屋外立面的焕然一新到基础设施的全面更新，极大地优化了小区的硬件条件。然而，改造完成后，后续管理方面却涌现出一系列错综复杂且亟待解决的问题。这些问题已然成为影响居民生活品质与城市发展质量的关键要素，迫切需要我们深入剖析并探寻行之有效的解决路径。 二、现存问题 （一）物业管理混乱 1. 服务质量差 以棉麻小区为例，小区内垃圾清理工作严重滞后，垃圾桶常常处于爆满状态且长时间无人清理，导致垃圾外溢至周边道路，刺鼻气味弥漫，给居民日常生活带来极大困扰。同时，在安保方面，小区门禁系统早已损坏，形同虚设，外来人员和车辆可自由出入，居民的人身和财产安全难以得到有效保障。交通小区也存在类似情况，小区内卫生状况堪忧，楼道内杂物堆积如山，墙壁上小广告随处可见，物业管理公司却未采取有效举措进行清理整顿。交通小区分为交通一区、交通二区、交通三区，这几个小区由于物业管理不善，垃圾清理不及时、公共区域杂乱等问题严重影响了居民的生活环境。 2. 人员配置不合理 不少老旧小区的物业管理公司为降低成本，在人员配置上严重不足。如环秀苑小区，占地面积较大且居民数量众多，但保洁人员却寥寥无几，致使小区内公共区域的卫生清扫频率极低，角落处垃圾随处可见。在安保方面，由于安保人员数量不足，巡逻路线和时间安排不合理，导致小区内存在大量安全监控死角，一些盗窃案件时有发生，居民人心惶惶。福临花园小区在改造后也因物业人员配置问题，致使小区管理混乱，卫生和安保工作无法有效开展。 （二）公共设施维护缺失 3. 维护责任不明确 老旧小区改造后的公共设施维护责任界定模糊，是当前面临的一大难题。在文化小区，小区内的路灯在改造完成后不久便出现大量损坏情况，居民向物业管理公司反映，物业却声称路灯是改造工程的一部分，应由政府相关部门负责维修；而政府部门则认为路灯的维护已移交给物业，双方相互推诿，使得路灯长时间处于损坏状态，居民夜间出行只能摸黑，给老人和儿童带来极大安全隐患。类似情况在江南花园六期也存在，小区内的健身器材在使用一段时间后出现零部件松动、损坏等问题，但由于责任不明确，一直无人维修，导致这些健身器材无法正常使用，沦为小区内的摆设。 4. 缺乏维护资金 公共设施的维护需要充足的资金支持，然而老旧小区在这方面却面临严峻挑战。许多老旧小区的物业费用较低，收缴率不高，根本无法满足公共设施维护的成本需求。例如福临花园，其物业费标准多年未变，且部分居民拖欠物业费，导致小区公共设施维护陷入困境。此外，小区又没有其他稳定的资金来源。例如，小区内的电梯因缺乏维护资金，经常出现故障，给居民出行带来极大不便；消防设施老化、损坏，一旦发生火灾，后果不堪设想。 （三）居民参与机制匮乏 5. 居民参与意识淡薄 在老旧小区管理中，居民参与意识淡薄是一个普遍现象。以文化小区为例，社区多次组织关于小区停车管理、绿化改造等问题的讨论会议，但参加的居民人数极少。居民们普遍认为这些事务是物业或政府的责任，与自己无关，缺乏主动参与小区管理的积极性。在交通小区，尽管小区内存在一些环境卫生和设施损坏等问题，但居民们往往只是抱怨，却不愿意参与到解决问题的行动中来。 6. 沟通渠道不畅 物业与居民、政府与居民之间缺乏有效的沟通渠道，导致信息传递不畅，问题无法及时解决。在环秀苑小区，居民发现小区内的污水管道堵塞问题后，不知道向哪个部门反映，物业电话经常无人接听，即使反映了问题，也得不到及时的回应和处理。在福临花园，居民对小区的物业管理有一些建议和意见，但没有合适的途径反馈，只能在私下里议论，无法形成有效的沟通和协调机制。 （四）小区停车规划乱问题 以城市花园小区为例，在停车规划方面呈现出严重混乱的局面。一方面，小区内停车位数量严重不足，随着居民私家车保有量的快速增加，原有的停车位远远无法满足需求，导致大量车辆只能在小区道路两旁随意停放。这不仅占用了消防通道、急救通道等生命通道，还严重影响了小区内正常的交通秩序，车辆进出困难，经常出现拥堵情况。另一方面，小区内停车管理混乱，没有合理的停车引导标识和规范的停车管理制度。外来车辆随意进入小区停放，进一步加剧了停车难问题。而且部分居民为了方便自己停车，私自占用公共空间设置地锁等障碍物，引发了邻里之间的矛盾和纠纷，严重影响了小区的和谐氛围。 三、建议措施 （一）完善物业管理体系 7. 加强物业监管与考核 政府相关部门应制定一套全面、细致且具有可操作性的老旧小区物业服务标准和考核办法。服务标准应涵盖环境卫生、安保措施、设施维护、绿化管理等各个方面，明确规定每个服务项目的具体要求和质量标准。考核办法应包括定期检查和不定期抽查两种方式，检查人员可由政府工作人员、社区代表和居民代表组成。对于考核不达标的物业企业，要下达书面整改通知，责令其在规定时间内完成整改，并提交整改报告。若多次整改仍不合格，取消其在老旧小区的服务资格，并将其列入黑名单，限制其在一定期限内参与其他老旧小区物业管理项目的投标。同时，设立优秀物业企业奖励机制，每年评选出在老旧小区管理中表现突出的物业企业，给予一定的经济奖励和荣誉称号，如“即墨区老旧小区优秀物业管理示范企业”，并通过媒体进行宣传报道，提高其社会声誉。 8. 优化物业人员配置 根据每个老旧小区的实际规模、居民数量、设施情况等因素，科学合理地确定物业人员的配置数量。例如，对于面积较大、居民较多的环秀苑小区和交通小区，应适当增加保洁人员和安保人员的数量。保洁人员应保证每天对公共区域进行至少一次全面清扫，并在垃圾投放高峰期增加清运次数；安保人员要确保 24 小时不间断巡逻，合理规划巡逻路线，重点关注小区的出入口、停车场、楼道等关键区域。同时，要求物业管理公司招聘具有专业技能和良好职业道德的人员担任保洁、安保等工作，并定期组织培训。培训内容可以包括服务意识培养、工作技能提升、安全知识普及等方面。政府可以与专业培训机构合作，为物业人员培训提供一定的补贴，降低物业企业的培训成本。 （二）明确公共设施维护责任与资金来源 9. 界定维护责任主体 政府应尽快出台专门针对老旧小区改造后公共设施维护责任界定的详细规定。对于小区内的路灯、健身器材、绿化设施等公共设施，在质保期内，由施工单位负责维修和保养，质保期过后，明确规定由物业管理公司负责日常维护和小修小补；对于涉及到小区整体结构安全、水电气管网等专业性较强的设施，如文化小区的污水管道、江南花园六期的供电线路等，在出现问题时，由物业管理公司及时向政府相关专业部门报告，由专业部门负责维修，费用可根据具体情况从专项维护基金或政府财政中列支。同时，建立严格的责任追溯机制，对于因责任不清导致公共设施损坏或维修不及时的情况，要对相关责任方进行问责。 10. 建立专项维护基金 设立专门的老旧小区公共设施维护专项基金，多渠道筹集资金。政府财政每年应安排一定比例的专项资金，纳入基金账户。例如，可以根据老旧小区的数量、规模等因素，按照一定的标准进行资金分配。同时，充分挖掘小区内的公共资源收益，如停车位收费、广告位出租、小区内公共房屋租赁等，将这些收益的一定比例提取出来注入基金。在福临花园，可以合理规划停车位，提高停车位的使用率和收费标准，增加小区的公共收益。此外，鼓励居民以自愿缴纳的方式参与基金建设，可以根据居民的意愿设定不同的缴费档次和优惠政策，如一次性缴纳一定金额的居民，可以在一定期限内享受物业费优惠等。基金应由专门的管理机构负责管理，该机构应由政府相关部门、社区代表和居民代表共同组成，确保资金的使用透明、合理、专款专用。 （三）建立健全居民参与机制 11. 提高居民参与意识 社区和物业应联合开展形式多样、内容丰富的宣传教育活动，提高居民对老旧小区管理的参与意识。可以在每个小区内设置固定的宣传专栏，定期发布小区管理的相关信息，包括物业管理的工作内容、公共设施的维护情况、小区内的重要事项等。同时，开展主题活动，如“老旧小区是我家，管理靠大家”系列活动，在活动中组织居民参与小区环境整治、公共设施清洁等实践，让居民亲身体验小区管理的重要性。在文化小区和交通小区，可以通过举办社区文化节、邻里节等活动，增强居民之间的联系和对小区的归属感，激发居民参与小区管理的热情。 12. 畅通沟通渠道 建立多元化、便捷的沟通渠道，确保居民的声音能够及时传达给物业和政府相关部门。在每个小区的显著位置设置意见箱，并定期开箱收集居民的意见和建议，对于居民反映的问题要及时进行整理和分类。利用现代信息技术，开发专门的老旧小区管理 APP 或微信公众号，居民可以通过手机随时随地反映问题、查询问题处理进度、对物业管理进行评价等。在环秀苑小区和福临花园等小区进行试点，逐步推广。同时，定期召开居民座谈会、听证会等，对于小区内的重大事项，如物业费调整、公共设施建设和改造方案等，必须充分听取居民的意见和建议，让居民参与到决策过程中来。 （四）解决城市花园小区停车规划问题 13. 增加停车位数量 对城市花园小区进行全面规划，合理利用小区内的闲置空间，如绿地边缘、道路拓宽部分等，增加停车位数量。可以考虑建设立体停车位，提高空间利用率。在增加停车位的过程中，要充分征求居民的意见，平衡好停车需求和小区绿化、休闲空间等其他功能的关系。 14. 规范停车管理 建立完善的停车管理制度，设置清晰的停车引导标识，规范车辆进出和停放秩序。安装道闸系统，对外来车辆进行严格管控，限制外来车辆在小区内长时间停放。同时，加强对小区内停车情况的巡查，及时处理违规停车行为。对于私自占用公共空间设置地锁等障碍物的行为，要坚决予以拆除，并对相关居民进行教育和处罚。 15. 协调各方利益 成立由社区居委会、物业、居民代表组成的停车管理协调小组，负责协调解决停车过程中出现的各种问题，如邻里纠纷、停车位分配争议等。通过民主协商的方式，制定公平合理的停车方案，确保小区停车规划有序推进。 四、预期效果 通过实施上述措施，有望从根本上改善即墨区老旧小区改造后的后续管理状况。物业管理将更加科学、规范、有序，服务质量得到显著提升，居民能够在整洁、安全的环境中生活。公共设施维护责任明确、资金充足，能够得到及时有效的维护和更新，延长其使用寿命，保障居民的正常使用需求。居民参与小区管理的积极性和主动性将大大提高，形成政府、物业、居民三方紧密合作、共同治理的良好局面。对于城市花园小区，停车规划将更加合理有序，停车难和停车乱的问题得到有效解决，邻里关系更加和谐。这将真正让老旧小区成为居民安居乐业的温馨家园，进一步提升即墨区的城市形象和居民的生活满意度，促进城市的可持续发展。